KARLSRUHE (dpa-AFX) - Quand un bailleur peut-il compenser les dommages causés par des dégradations dans un appartement avec le remboursement de la caution du bailleur ? La Cour fédérale de justice (BGH) s'est penchée sur cette question mercredi à Karlsruhe. L'accent a été mis sur la discussion concernant l'application d'une règle d'exception selon laquelle les bailleurs peuvent, sous certaines conditions, réclamer des dommages et intérêts même après le délai de prescription de six mois. La plus haute juridiction civile allemande rendra son jugement le 10 juillet.

Dans le cas concret, une locataire avait porté plainte parce que son propriétaire avait retenu sa caution de loyer après son départ. Il justifiait cette décision par le fait qu'il compensait la caution par des demandes de dommages et intérêts pour des dégâts causés à l'appartement. Comme le bailleur n'a procédé au décompte que plus de six mois après le départ de la locataire, la locataire estime que ses droits sont déjà prescrits. Elle a porté plainte - et a obtenu gain de cause auprès des instances inférieures.

La caution est plus souvent source de litige

En général, les bailleurs peuvent retenir la caution de leurs locataires dans différentes circonstances. "Il peut s'agir d'une créance de loyer restée impayée ou de paiements ultérieurs de frais d'exploitation", a déclaré l'avocate et experte en droit de la location Beate Heilmann à l'agence de presse allemande. L'argent peut également être retenu pour des réparations mineures non effectuées, à condition qu'elles aient été convenues dans le contrat de location. "Et puis il y a les droits du bailleur en raison d'une détérioration de l'objet loué, comme ceux qui jouent un rôle dans la procédure de la BGH".

De telles demandes de dommages et intérêts sont souvent à l'origine de litiges entre le locataire et le bailleur, explique Heilmann, présidente du groupe de travail "droit de la location et immobilier" de l'association allemande des avocats. Pour les bailleurs, il est intéressant de compenser les droits litigieux avec la caution, car c'est alors au locataire de réclamer le remboursement - comme dans le cas dont s'occupe actuellement la Cour fédérale de justice. La prescription des droits joue également un rôle décisif.

Les droits se prescrivent au bout de six mois

En effet, après la restitution d'un logement, les bailleurs ont en général six mois pour réclamer à leurs anciens locataires des dommages et intérêts pour une dégradation. "Si ce délai n'a pas été respecté, ces droits disparaissent", a expliqué Heilmann. Le Code civil prévoit toutefois une exception au délai de prescription. Une compensation est donc possible même après l'expiration du délai de six mois, si le droit n'était pas encore prescrit au moment où la compensation aurait pu être effectuée pour la première fois.

La condition pour la compensation est, entre autres, qu'il s'agisse de deux créances "de même nature" - c'est-à-dire, dans le cas de la caution en espèces, "cash contre cash". Les deux parties, locataire et bailleur, ont des avis différents sur la question de savoir si cette similitude existait dans le cas présent.

En effet, les bailleurs ont le droit de choisir, en cas de dommages et intérêts pour détérioration de la chose louée, s'ils donnent au locataire la chance de rétablir lui-même l'état initial du logement - ce que l'on appelle une restitution en nature - ou s'ils demandent une compensation en argent. Seule la compensation financière pouvait être déduite de la caution en espèces.

Le bailleur se réfère à la réglementation d'exception

L'avocate du bailleur considère que la compensation de ce dernier est couverte par la règle d'exception. La déclaration de compensation et le droit de substitution - c'est-à-dire le passage de la réparation en nature au paiement en espèces - auraient donc pu être déclarés avant la prescription et doivent donc être possibles même après la prescription. La partie adverse est d'avis, comme l'avait déjà fait la cour d'appel, que le bailleur aurait dû déclarer dans le délai de prescription son intention de compenser les dommages-intérêts par une somme d'argent.

La huitième chambre civile a également déclaré mercredi que la jurisprudence actuelle indiquait que l'existence d'une situation de compensation valable - y compris la similitude des créances - était nécessaire avant le délai de prescription. L'affaire soulève toutefois de nombreuses questions juridiques intéressantes /jml/DP/nas.